調(diào)整限購資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

    從天津、南寧兩地限購政策調(diào)整特征來看，兩者均是從區(qū)域的角度來鑒定是否限購，擴(kuò)大符合購房資格的群體范圍。此舉有助于城市與區(qū)域市場放量成交，適度改變當(dāng)前這些城市或區(qū)域房地產(chǎn)市場2014年年初以來下滑的局面。

    此外，各地出臺的“限購”政策大多數(shù)以當(dāng)?shù)氐纳绫ＷC明及納稅證明繳納滿12個月(當(dāng)前北京為5年，廣州“穗六條”為3年、上海“滬七條”為2年、武漢等二線城市大多數(shù)為2年較為嚴(yán)格)為購房的基本條件，此時，“限購”政策也可以通過調(diào)整社保、納稅證明實際繳納年限來實現(xiàn)限購政策的定向?qū)捤?，擴(kuò)大符合購房資格群體范圍。

    戶籍改革側(cè)面突破限購

    仔細(xì)研究無錫、海口戶籍新政，不難發(fā)現(xiàn)，無論是無錫戶籍新政中購房“戶均建筑面積達(dá)60平方米以上”的條件，還是?？诘摹百徺I單套建筑面積在120平方米以上的新建商品住房”的條件來看，很明顯是針對當(dāng)前無錫、?？谑袠鞘写髴粜蛶齑孑^大而來，主要是為了去化“大戶型”房源庫存。

    同策咨詢認(rèn)為，在無錫、?？谙拶徴邲]有可能直接放松的可能性的市場背景下，通過放松戶籍制度從側(cè)面突破“限購”，成為無錫、?？趦蓚€城市樓市調(diào)控政策短期“微調(diào)”刺激房地產(chǎn)市場放量與城市化進(jìn)程的非常重要手段。

    當(dāng)前，戶籍制度改革正在如火如荼進(jìn)行。尤其是三四線城市，外地居民只要購房就可以落戶。那么，對于落戶的這些外地居民來講，具有了本地戶籍，當(dāng)然就可以進(jìn)行第二套住房的購買資格；當(dāng)前戶籍制度改革背后的異地高考、人才引進(jìn)等特定人群對于當(dāng)?shù)厥袌鲎》啃枨笠脖憩F(xiàn)比較強(qiáng)勁，有條件地定向?qū)捤煞潘蛇@類人群的住房購買資格或許成為未來政策層面的趨勢，這或許也會成為側(cè)面突破“限購”的方法之一。

    不同需求市場“差別化”

    豪宅樓盤該不該松綁限購？這還是個爭議的話題。同策咨詢認(rèn)為，高端豪宅放開限購不是不可以，因為，從本質(zhì)上來講，豪宅市場和中小戶型自住需求為主的普通商品住宅市場可以歸結(jié)為不同的市場需求，在當(dāng)前市場背景下，豪宅市場成交量價變化情況基本上對于普通商品住宅沒有太多影響。

    但是，如果“限購”措施今后要進(jìn)行微調(diào)，新出臺的“限購”措施首先仍然要遵循差別化的原則，首先保護(hù)中小戶型、自住型剛性需求為主，比如限購政策針對“90平方米以下，或以當(dāng)?shù)刈宰?biāo)準(zhǔn)”為限，以家庭為單位進(jìn)行限購，保護(hù)首套自住型需求；其次，對于高端市場從限貸的角度抑制樓市投資需求，而不是限購；第三、限購“微調(diào)”政策如果有必要進(jìn)行調(diào)整，可對豪宅和郊區(qū)別墅放開限購，改以限貸和稅收手段進(jìn)行調(diào)節(jié)。 如此這樣，即保證中低收入者的自住剛性需求，也不影響高端樓市的成交，整體市場還可以保持相對的活躍度。

    執(zhí)行層面“明緊暗松”

    從過去幾年各地限購政策的執(zhí)行軌跡來看，當(dāng)樓市相對低迷期時，限購政策從執(zhí)行層面“明緊暗松”總會發(fā)生。

    回顧過去幾年，從執(zhí)行面來看，當(dāng)樓市相對低迷期時，在二三線城市、甚至一線城市，補(bǔ)繳社保證明、納稅證明已成常態(tài)，甚至有的二三線城市中介代辦社保證明、納稅證明“一條龍”服務(wù)已成為現(xiàn)實。以寧波為例，盡管寧波沒有直接發(fā)文正式宣布終止限購，但是，限購令從執(zhí)行層面似乎已經(jīng)是名存實亡。

    因此，當(dāng)前樓市相對低迷期時，各地限購政策執(zhí)行的意愿明顯會下降，此前代辦社保證明、納稅證明“一條龍”服務(wù)或?qū)⒅噩F(xiàn)市場，屆時，二三線城市的限購基本會被這個潛規(guī)則破解，呈現(xiàn)出“明緊暗松”的政策面執(zhí)行特征，甚至部分二三線城市限購政策會“名存實亡”，執(zhí)行層面已經(jīng)不再執(zhí)行，只不過是還難以扯下這層遮羞的紗布而已。

    下放限購資格審批權(quán)限

    “下放限購資格審批權(quán)限”不是第一次聽到，在過去幾年限購政策執(zhí)行過程中也有所傳言。而至今，昆明有可能會將“下放限購資格審批權(quán)限”變?yōu)楝F(xiàn)實，成為變相放松或取消限購的手段。

    據(jù)媒體報道，目前昆明市購房網(wǎng)簽之前必須獲得購房資格，而在系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)后，購房人購買新房是否被限購，可在開發(fā)商處直接查詢。以后，一手房就市場購房者是否具有購房資格不需要再通過市房產(chǎn)交易中心查詢，而二手房依然延續(xù)現(xiàn)有查詢方式。

    對此，不需要通過市房產(chǎn)交易中心查詢購房資格，也就意味著地方政府下放限購資格審批權(quán)限，放松限購政策執(zhí)行力度。同策咨詢認(rèn)為，如果昆明上述政策調(diào)整獲得默認(rèn)，那么，后續(xù)還會有更多的其他城市跟風(fēng)，通過下放限購資格審批權(quán)限放松或逐步取消限購政策。

    近日，各地限購政策開始出現(xiàn)定向?qū)捤傻拇胧?。截至目前，?jù)不完全統(tǒng)計，南寧、天津、無錫、?？?、溫州等城市已明確發(fā)文或明確表示限購政策已做調(diào)整。除此之外，杭州、長沙、寧波、沈陽、昆明等城市放松限購市場傳聞頻出。

    同策咨詢認(rèn)為，限購取消是大勢所趨。筆者預(yù)計，除了一線城市外，40個左右限購城市的限購政策有可能在今年年底前全面放松，2015年樓市限購政策將退出房地產(chǎn)市場。