2009年上半年，中國樓市上演了一出由開發(fā)商、購房者、機構(gòu)、銀行共同演繹的跌宕起伏的大戲。年初還有機構(gòu)稱，全國的住宅庫存至少要兩年才能出清。在此預(yù)期下，認為房價至少跌三成的行業(yè)人士大有人在。然而僅過了四五個月，市場卻已開始為未來的供不應(yīng)求而擔(dān)心。

        經(jīng)歷了冰火兩重天的洗禮，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)群體是否正在演出一場地產(chǎn)版的“鳳凰涅槃”？下半年樓市將發(fā)生哪些變化？開發(fā)商是否已經(jīng)做好了準(zhǔn)備？

        復(fù)蘇·市場表現(xiàn)

        多個企業(yè)銷售過百億

        據(jù)戴德梁行的最新報告指出，可能只需要再花3個月時間，樓市就可以清完庫存。而上海、杭州等城市的新房庫存已告急，政府部門正力促開發(fā)商加緊擴大供應(yīng)量。

        國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年全國商品房銷售面積3.41億平方米，同比增長31.7%。其中，商品住宅銷售面積增長33.4%；辦公樓銷售面積增長7.6%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長16.4%。

        去年全年銷售超過100億元的房地產(chǎn)企業(yè)不過10家，而今年剛過一半多，破百億的房地產(chǎn)公司就已超過10家。在第一梯隊，中海、保利、綠城、綠地等房地產(chǎn)公司的銷售額已經(jīng)和萬科一步步接近。在第二梯隊，銷售額超過百億元的房地產(chǎn)公司也越來越多。

        與此同時，開發(fā)商還通過銀行信貸、股票上市、發(fā)行債券等融資手段強力補血，一個個養(yǎng)得“兵強馬壯”。

        國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上半年資金來源2.37萬億元，同比增長23.6%。其中國內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款的增幅分別達到32.6%和27.7%；個人按揭貸款更是增長了63.1%。

        復(fù)蘇·暗藏隱憂

        捂盤埋地雷炒地吹泡沫

        在過去的幾個月里，很多開發(fā)商迎來了歷史上最好的銷售季節(jié)，有的企業(yè)銷售量和銷售額還創(chuàng)出歷史新高。但在市場迅速回暖的同時，部分開發(fā)商卻又開始不理性起來，不僅自己悄然埋下“地雷”，也給整個行業(yè)的發(fā)展帶來了隱患。

        “捂盤”便是這些“地雷”中造成社會影響最惡劣的一個，其目的自然是為了漲價。自今年5月份以來，頻頻有媒體報道開發(fā)商的“捂盤事件”，其中不乏排名全國前十的房地產(chǎn)企業(yè)巨頭，引起了消費者以及社會輿論的強烈不滿，甚至有消費者提議不再購買這些捂盤開發(fā)商建造的房子。

        開發(fā)商的捂盤行為，不但危及自身品牌的誠信度和美譽度，同時也引起了監(jiān)管部門的高度重視。北京、上海等地的地方政府近來連出重拳，嚴控捂盤。

        與捂盤、漲價同時出現(xiàn)的，還有一個個“地王”。自5月份北京廣渠門外15號地塊以掛牌起始價的3.42倍成交后，全國各地“地王”就不斷涌現(xiàn)。央視二套《今日觀察》統(tǒng)計，截至7月底，全國各地拍出的“地王”已超過10塊，其中包括蘭州這樣的三線城市。

        值得注意的是，上半年有實力高價買地的大部分是央企，其中不乏主業(yè)非地產(chǎn)的央企。這些央企花高價買地的動機被認為是用信貸資金  “炒地”，以避開通貨膨脹。有經(jīng)濟學(xué)家擔(dān)心，央企“炒地”現(xiàn)象頻繁涌現(xiàn)會吹大房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。

        土地市場“國進民退”，更令業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心自由競爭的格局會消失。蔡為民表示，如果這一趨勢下半年仍將持續(xù)，那么未來的整個行業(yè)將是國資一家之天下。而一旦出現(xiàn)國企壟斷，將不利于整個行業(yè)的發(fā)展。

        復(fù)蘇·政策出手

        信貸傳出收緊信號

        地王、捂盤、漲價……市場剛剛復(fù)蘇階段發(fā)生的上述異常情況，引起了決策層的高度關(guān)注。近一兩月來，一系列的宏觀調(diào)控政策接連出臺。如銀監(jiān)會新聞發(fā)言人廖岷表示，已嚴格要求商業(yè)銀行對于消費者購買第二套住宅，必須確實運行四成以上自備款的政策。

        與此同時，上海、北京等地的地方政府也出臺系列政策，打擊開發(fā)商的捂盤行為。近期上海開始執(zhí)行《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定》，明確規(guī)定商品房的銷售方案須經(jīng)備案并在售樓場所予以公示；區(qū)縣房管部門則應(yīng)通過銷售方案備案和房地產(chǎn)登記等手段，制止開發(fā)商捂盤惜售。上海市房管局還重申，商品住房項目超過3萬平方米，確需分批預(yù)售的，每次申請預(yù)售面積不得少于3萬平方米。

        與此同時，信貸收緊的風(fēng)聲也已傳出。7月30日，銀監(jiān)會相關(guān)負責(zé)人稱，當(dāng)前我國經(jīng)濟發(fā)展正處于企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時期，需要繼續(xù)落實適度寬松的貨幣政策，并根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟走勢和物價變化進行動態(tài)微調(diào)。

        上半年新增信貸已經(jīng)達到7.37萬億元，下半年還會有那么多的信貸投放嗎？

        展望下半年，蔡為民對未來樓市憂心忡忡。在他看來，上半年的樓市行情與央行的適度寬松貨幣政策有關(guān)，更與天量銀行信貸的“輸血”有關(guān)。但由于上半年的信貸投放量過大，下半年乃至明年的信貸投放量可能將會收縮。而一旦銀根收緊，無論是開發(fā)商的資金鏈，還是購房者的個人住房抵押貸款，勢必都將受到影響。

        一位不愿意透露姓名的管理學(xué)專家直言不諱地表示，與快消品、IT等行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)的管理水平、營銷能力等均屬于較低水平。

        許多開發(fā)商自己也深深明白一個道理：未來的宏觀調(diào)控政策并不會長期對房地產(chǎn)業(yè)有利，企業(yè)要發(fā)展，必須增加自身的實力，拿出一套其他公司難以克隆的“絕技”，以應(yīng)對未來的政策變化，確保公司能在宏觀調(diào)控政策的風(fēng)暴下，依然應(yīng)對自如。

        復(fù)蘇·趨勢展望

        開發(fā)商籌資金抓管理

        對于未來宏觀調(diào)控政策可能出現(xiàn)的變化，不少開發(fā)商正想方設(shè)法籌劃應(yīng)對之策。

        據(jù)深圳尤里克獵頭機構(gòu)CEO于榕介紹，今年以來，很多開發(fā)商積極引進能夠應(yīng)對經(jīng)濟危機的人才，強化包括成本、營銷、品質(zhì)等多方面的管理。

        比如成本控制。以往開發(fā)商并不太注重，而是長期依賴地價和房價間的懸殊差價獲取高額利潤?，F(xiàn)在，隨著土地價格大幅攀升，市場又有很多不確定因素，甚至可能要貼本賣房，在這樣的情況下，成本控制變得非常重要。據(jù)悉，今年許多房地產(chǎn)公司從外部引入成本控制總監(jiān)，力求把建造成本控制在合理范圍內(nèi)。

        此外，開發(fā)商也開始嘗試增加商業(yè)物業(yè)運營，力圖獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報，以提高應(yīng)對危機的能力。富力、恒大等便是其中的代表，今年以來，這些公司在商用物業(yè)市場上風(fēng)頭甚猛：7月，恒大開出內(nèi)地首家以白金七星標(biāo)準(zhǔn)打造的超五星酒店。差不多同一時候，富力與廣百簽約，廣百承租富力旗下成都天匯Mal二至四層部分商業(yè)區(qū)域，經(jīng)營面積約30000平方米。

        還有許多開發(fā)商另辟蹊徑，主動參與市場細分，希望能成為某個專業(yè)領(lǐng)域的佼佼者。于榕認為，類似于星河灣、萬達這樣在某一領(lǐng)域內(nèi)特別強的開發(fā)商將會越來越多。這些公司的共同特點是：總規(guī)?？赡懿淮?，但在某一個專業(yè)領(lǐng)域里卻是其他公司無法替代的。

        不過，蔡為民對此的評價卻不高。他認為，根據(jù)他的觀察，目前開發(fā)商和2008年相比并沒有太多改變，企業(yè)品質(zhì)方面仍需要更多的努力和更大的進步。

        五合國際智庫總經(jīng)理鄒毅也認為，僅僅半年時間，開發(fā)商“苦練內(nèi)功”是否一定能取得成效仍然是一個未知數(shù)，僅從目前來看，效果尚不明顯。

        備戰(zhàn)未來，開發(fā)商的功課不僅在管理上，也在于不斷擴充資金實力上。

        一方面，經(jīng)過這幾個月的發(fā)展，開發(fā)商一個個都養(yǎng)得兵強馬壯，現(xiàn)有的資金狀況明顯好轉(zhuǎn)。另一方面，經(jīng)歷了上半年的消耗，許多開發(fā)商目前的庫存已所剩不多。近日，杭州、上海等多個城市的商品房庫被報道稱存量有限。因此，即使銀行信貸立即收緊，在大量的市場需求面前，開發(fā)商受到的影響也不會太大。

        在財務(wù)結(jié)構(gòu)上，富力、綠城等多家房地產(chǎn)公司均表示，今年要降低資產(chǎn)負債率，改變現(xiàn)有資金的主要結(jié)構(gòu)。另一方面，通過發(fā)債等手段，龍湖、復(fù)地、遠洋地產(chǎn)等公司均已獲得了大量的資金。