昨天，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2012-2013）》。報(bào)告提醒，要對(duì)近期住房市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)普遍回轉(zhuǎn)走勢(shì)予以警惕。對(duì)于多數(shù)城市，如果在房?jī)r(jià)溫和上漲的趨勢(shì)下，中央不采取有效措施，地方政府調(diào)控變相放松，明年房?jī)r(jià)有再度暴漲的風(fēng)險(xiǎn)。

    報(bào)告主編提醒，明年住房市場(chǎng)面臨著總體反彈和局部崩盤同時(shí)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。

    房產(chǎn)投資增速明顯下降

    從去年第四季度到今年三季度，中國(guó)GDP增速分別為8.9%、8.1%、7.6%和7.4%。報(bào)告基于中國(guó)房地產(chǎn)投資增速先降后穩(wěn)，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速則降中企穩(wěn)的走勢(shì)來(lái)判斷，宏觀經(jīng)濟(jì)受到房地產(chǎn)拖累。報(bào)告主編、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛解釋說(shuō)，今年的房地產(chǎn)投資增速明顯低于前兩年，1-10月份是15.4%，2011年達(dá)到30%多，顯然對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)有所拖累。

    但報(bào)告認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)今年有望實(shí)現(xiàn)7.7%增速，這說(shuō)明宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴?！霸S多人對(duì)明年房產(chǎn)放松調(diào)控有期待”。倪鵬飛認(rèn)為，“現(xiàn)在看來(lái)這個(gè)可能性沒(méi)有。

    房?jī)r(jià)未實(shí)現(xiàn)“理性回歸”

    倪鵬飛稱，2012年調(diào)控并未實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格絕對(duì)下降的“理性回歸”，只實(shí)現(xiàn)了相對(duì)下降的“次優(yōu)目標(biāo)”。

    報(bào)告分析，之所以沒(méi)能實(shí)現(xiàn)“理性回歸”，原因在于在房?jī)r(jià)總體回落的趨勢(shì)下，應(yīng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的下降過(guò)速的微調(diào)政策波及到了房地產(chǎn)，加上地方政府執(zhí)行政策變相放松，引起市場(chǎng)預(yù)期改變，導(dǎo)致的市場(chǎng)出現(xiàn)恐慌情緒。由于7月份前后出現(xiàn)突然回漲的反復(fù)，打亂房地產(chǎn)理性回歸的進(jìn)程，盡管隨后中央再度從嚴(yán)行政調(diào)控政策，各方預(yù)期再度發(fā)生改變，但市場(chǎng)改變了明顯回落軌跡，再次進(jìn)入震蕩微漲階段。

    預(yù)測(cè)

    明年樓市“穩(wěn)中有進(jìn)”

    倪鵬飛預(yù)計(jì)，2013年住房市場(chǎng)的總體趨勢(shì)穩(wěn)中有進(jìn)，大穩(wěn)定中有小振蕩。他解釋說(shuō)，住房市場(chǎng)量?jī)r(jià)有可能有些調(diào)整，即使有些增長(zhǎng)，也可能遠(yuǎn)低于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均收入的增長(zhǎng)。

    但倪鵬飛也提醒說(shuō)，明年住房市場(chǎng)確實(shí)面臨著總體反彈和局部崩盤同時(shí)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。如果處理得不好，宏觀調(diào)控執(zhí)行得不好，有可能出現(xiàn)一些城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，另一些城市不僅下降了，而且是泡沫破滅和崩盤，“這兩個(gè)同時(shí)進(jìn)行”；一些房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲，另一些房地產(chǎn)項(xiàng)目可能要爛尾。但如果政策十分有力得當(dāng)，住房市場(chǎng)可理性回歸。

    建議

    征房產(chǎn)稅“擴(kuò)大試點(diǎn)”

    報(bào)告建議，應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大房產(chǎn)稅開(kāi)征試點(diǎn)城市，將房產(chǎn)稅試點(diǎn)與個(gè)別調(diào)控政策結(jié)合起來(lái)，盡快做出全國(guó)范圍內(nèi)征收房產(chǎn)稅的時(shí)間表。

    報(bào)告認(rèn)為，盡管房產(chǎn)稅在滬渝兩地試點(diǎn)初期由于稅率較低、覆蓋范圍窄，未能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生顯著影響，但其試點(diǎn)范圍的擴(kuò)大對(duì)于完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展意義重大。對(duì)于未來(lái)房產(chǎn)稅的征收方向，報(bào)告稱，應(yīng)鼓勵(lì)有條件的地方率先進(jìn)行對(duì)中上收入階層持有超過(guò)普通商品房標(biāo)準(zhǔn)部分的物業(yè)開(kāi)征房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)，根據(jù)用途、價(jià)值、面積、套型、使用年限等，確定征收合理的額度和稅率。

    中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)高培勇表示，房地產(chǎn)稅的免征額和住房保障標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題須通盤考慮。