位于南寧市金浦路141-1號的地塊，曾在2010年3月以15.9億元的“天價(jià)”成交，成為南寧“地王”。但兩年多的時(shí)間過去了，該地塊上卻沒有建起任何建筑物。近日，南寧市國土部門發(fā)出了今年第24期國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓公告，該地塊赫然在列。昔日“地王”緣何淪落為“回鍋地”？此次公開出讓的相關(guān)情況如何？記者進(jìn)行了走訪。

樓面地價(jià)超萬元的“地王”

2010年3月10日，地塊編號為GC2010-003的金浦路141-1地塊，在當(dāng)年南寧市第一期國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓拍賣會上登場，地塊面積為18.405畝。

拍賣會開始之前，該地塊已在地產(chǎn)界掀起波瀾：根據(jù)之前發(fā)布的出讓公告，該地塊規(guī)劃容積率≤11.76，且必須建成300米以上的超高層建筑。當(dāng)時(shí)，全區(qū)最高的建筑是南寧的地王大廈，高276米，這意味著金浦路地塊的建筑物鐵定要成為區(qū)內(nèi)最高樓。同時(shí)，該地塊位于埌東CBD范圍內(nèi)，與民歌湖、南寧國際會展中心為鄰，地理位置優(yōu)越。

當(dāng)天上午，GC2010-003地塊以1953萬元/畝的價(jià)格起拍，兩名競買人迅速將價(jià)格抬上了8000萬元/畝。最后，廣西某投資有限公司（以下簡稱“A公司”）以8650萬元/畝的單價(jià)將該地塊收入囊中。以此單價(jià)計(jì)算，金浦路地塊成交總價(jià)約15.9億元，樓面地價(jià)高達(dá)11033元/平方米。這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均創(chuàng)下我區(qū)土地出讓紀(jì)錄，成為當(dāng)之無愧的“地王”。時(shí)任華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長的任志強(qiáng)得知此消息后在微博上表示，不知道這“應(yīng)報(bào)喜還是報(bào)憂”，SOHO中國董事長潘石屹驚呼“瘋了”，并警告“這樣的地價(jià)危險(xiǎn)”。

突然停工引各方猜測

2010年初，南寧的高檔住宅均價(jià)在9000元/平方米左右。金浦路地塊樓面地價(jià)11033元/平方米，即便不考慮“地王”光環(huán)帶來的溢價(jià)，建成后的銷售單價(jià)也必須在15000元/平方米以上才不虧本。如此高的價(jià)格，讓不少業(yè)內(nèi)人士對“地王”的前景表示擔(dān)憂，當(dāng)年6月開始，不斷有“開發(fā)商退地”的消息在流傳。但同年7月，南寧規(guī)劃部門公布了金浦路“地王”概念設(shè)計(jì)備選方案，3個(gè)設(shè)計(jì)方案均超過88層。

據(jù)附近居民沈女士回憶，當(dāng)年4月，打樁機(jī)、挖掘機(jī)等大型工程機(jī)械就開進(jìn)了現(xiàn)場，每天都在施工。但到了2011年初，現(xiàn)場施工突然全部停止了，停工時(shí)基坑已經(jīng)挖了約8米深。

今年8月1日下午，記者在金浦路看到，141-1號地塊周圍建有約2米高的圍墻。登上附近一棟居民樓，可看到墻內(nèi)雜草叢生，西側(cè)的基坑內(nèi)積滿雨水，一男一女正在地塊中間的土地上給自種的蔬菜澆水，現(xiàn)場沒有任何施工設(shè)備。

對于停工和地塊被收回的原因，相關(guān)部門并未公布，A公司也不愿多說。業(yè)內(nèi)有三種說法：一是A公司資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，無法按時(shí)繳清土地出讓金，地塊被國土部門收回；二是去年初南寧房地產(chǎn)“限購”政策出臺，A公司看大勢不好，“地王”成了“燙手山芋”，想辦法退掉了該地塊；三是該地塊的規(guī)劃被相關(guān)部門做了調(diào)整，已不能再建超高層建筑，A公司只好退地。

再次出讓，容積率大縮水

7月30日，南寧市國土部門發(fā)出了今年第24期國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓公告，金浦路“地王”名列其中。出讓公告顯示，金浦路地塊此次出讓的編號為GC2012-052，面積微降到了18.166畝，起始價(jià)也下調(diào)為1583萬元/畝。引人關(guān)注的是，該地塊的規(guī)劃容積率和建筑密度均出現(xiàn)了大幅下降，這兩項(xiàng)關(guān)鍵數(shù)據(jù)與建筑物的高度和總建筑面積息息相關(guān)。規(guī)劃容積率從≤11.76降到＞3且≤5，規(guī)劃建筑密度從＞40%且≤45%降到大于22%且≤32%，均大幅“縮水”，新的規(guī)劃容積率上限還不及原來的“對折”。

同時(shí)，出讓公告顯示，該地塊商務(wù)金融（辦公）建筑面積占總建筑面積的比例應(yīng)控制在55%~60%，批發(fā)零售（商業(yè)）建筑面積占總建筑面積的比例控制在25%~30%，其余為城鎮(zhèn)住宅（居?。?0平方米以下的住宅建筑面積占總住宅建筑面積不少于40%。以上三項(xiàng)數(shù)據(jù)與前一次出讓時(shí)相同，但此次出讓取消了對建筑物高度方面的限定。

據(jù)了解，此次出讓的方式目前尚未確定，將根據(jù)競買人的數(shù)量來確定。有3家（含）以上競買人的地塊，將以拍賣方式出讓，競買人不足3家或拍賣現(xiàn)場無人應(yīng)價(jià)的地塊，自動轉(zhuǎn)為掛牌出讓。

地理優(yōu)勢或引發(fā)激烈競爭

今年以來，南寧的土地成交價(jià)格較平穩(wěn)。7月底的今年第二次土地拍賣會上，壯錦白沙路口西北側(cè)的土地還因無人舉牌而流拍，開發(fā)商拿地顯得非常謹(jǐn)慎。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策仍未放松，但金浦路地塊憑借優(yōu)越的地理位置等優(yōu)勢，仍有可能引發(fā)激烈競爭，但再次產(chǎn)生“地王”不太可能。

南寧市博慧房地產(chǎn)置業(yè)有限公司總經(jīng)理詹宇認(rèn)為，金浦路地塊的位置相當(dāng)優(yōu)越，非常適于開發(fā)商用物業(yè)，且根據(jù)規(guī)劃，90%的建筑面積都可用做商務(wù)金融和批發(fā)零售。容積率大幅調(diào)低后，建筑高度會隨之下降，成交價(jià)格也會降低不少。目前，此類位置優(yōu)越的商業(yè)用地在南寧較稀缺，可能會引發(fā)榮和、盛天、匯東等多家開發(fā)商競爭。

廣西寶資通聯(lián)行總裁秦楓認(rèn)為，受調(diào)控政策影響，開發(fā)商瘋狂拿地的情景已很難再現(xiàn)，再次產(chǎn)生“地王”的可能性很小。此次出讓，該地塊的成交價(jià)很可能不到原來的一半。