背景

已購公有住房上市交易，必須強(qiáng)制性補購“公攤面積”；公房出售后，不得再購買、租用公有住房，以及參加單位全額集資建房……南寧市公房上市交易將實行“新版”政策。3月27日，記者從南寧市政府獲悉，新修訂的《南寧市已購公有住房上市出售管理辦法》（以下簡稱《辦法》）近日新鮮“出爐”，自今年5月1日起正式施行。圍繞賣房人和買房人利益的幾大焦點問題，記者就這一政策出臺始末采訪了南寧市法制辦相關(guān)負(fù)責(zé)人。

《辦法》中所稱已購公有住房，是指按照住房制度改革政策，以成本價或者經(jīng)濟(jì)適用住房指導(dǎo)價格，購買的單位公有住房、直管公房以及單位全額集資建設(shè)的住房。

關(guān)鍵詞：公攤面積

出售公房須強(qiáng)制補購“公攤”

在南寧市一家事業(yè)單位就職的周先生，10年前就買下了單位的一套60多平方米房改房。最近周先生老想著把這套房子賣掉再置換一套大一點的，原因是在老家的父母要過來安度晚年。周先生翻開家里的房產(chǎn)證，并沒看到包括有“公攤面積”這一項，原來當(dāng)年買房時單位沒有出售“公攤”。5月1日《辦法》實施后，如果周先生想要出售這套房子，必須去補購公攤面積后才能上市交易。

“公房一旦上市交易，就跟商品房的‘身份’差不多了。商品房必須明晰產(chǎn)權(quán)，公房也一樣?！蹦蠈幨蟹ㄖ妻k副主任侯康順介紹說，如果不強(qiáng)制購買公攤面積的話，今后公房在后續(xù)的維修、更新、改造過程中會產(chǎn)生很多的管理上的“尷尬”。

“新版”政策中明確規(guī)定，上市出售尚未購買分?jǐn)偟墓灿貌糠纸ㄖ娣e的已購公有住房的，應(yīng)當(dāng)補充購買分?jǐn)偟墓灿貌糠纸ㄖ娣e。補充購買分?jǐn)偟墓灿貌糠纸ㄖ娣e的價格，按照上市出售已購公有住房當(dāng)年市政府批準(zhǔn)的出售公有住房的價格確定。

然而，對于《辦法》實施之前就已上市出售，但是尚未購買分?jǐn)偟墓灿貌糠纸ㄖ娣e的已購公有住房，買受人將該房屋再次上市出售時，應(yīng)當(dāng)按照再次出售當(dāng)年的出售公有住房超標(biāo)面積的市場價格，補充購買該房屋所分?jǐn)偟墓灿貌糠纸ㄖ娣e。

《辦法》規(guī)定購買分?jǐn)偟墓灿貌糠纸ㄖ娣e后，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)向房屋登記機(jī)構(gòu)申請房屋所有權(quán)變更登記。出售共用部分建筑面積的價款，轉(zhuǎn)入原產(chǎn)權(quán)單位的售房款專戶。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，共用部分建筑面積價款轉(zhuǎn)入接收單位的售房款專戶。

關(guān)鍵詞：土地出讓金

“轉(zhuǎn)手”公房現(xiàn)任房主要補交土地出讓金

除了“公攤”面積，對于賣房人來說，在房子出售前值得關(guān)注的還有：你的房子有無交納過土地出讓金？如果沒有，那得向國土資源部門補交這筆費用，領(lǐng)取土地權(quán)利證書后方可出手交易。

對此，家住東葛路的黃小姐告訴記者，她的情況有點兒特殊。就在今年年初，黃小姐在南寧市某單位宿舍買下朋友“轉(zhuǎn)手”的一套房改房，這套房子未辦理過土地使用權(quán)出讓手續(xù)，不過已經(jīng)取得《房屋所有權(quán)證》。鑒于這樣的情況，黃小姐的這套房子如果要再次上市出售的話，補交土地出讓金這筆費用應(yīng)該去找原來房子的賣主還是由她自己來“埋單”？

記者了解到，出現(xiàn)這種情況，還得將“賬”算在2000-2009年這段“特殊的歷史時期”。原來，這期間南寧市的已購公房二手市場交易情況頗為冷清，為了讓市場活躍起來，政府部門當(dāng)時曾實行了較為“寬松”的政策：只要能提供房產(chǎn)證，就能進(jìn)行已購公房交易。也就是說，當(dāng)時暫不執(zhí)行收取“土地出讓金”制度。直到2009年4月份，南寧市政府印發(fā)《南寧市已購公有住房上市交易若干規(guī)定》，要求對“房改房”交易補辦土地出讓金后才能交易。

像黃小姐這樣的情況，即將實施的“新版”政策規(guī)定，實施之前已經(jīng)上市出售，但尚未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的已購公有住房，買受人將該房屋再次上市出售時，應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)。也就是說，補交土地出讓金由黃小姐來“埋單”。

關(guān)鍵詞：打擊投機(jī)

出售后不再享受“公房福利”

近年來，隨著房價的“高歌猛進(jìn)”，一些曾經(jīng)低價購買公有住房的業(yè)主，開始利用國家給予職工的這項住房福利牟取利益，有的甚至賣出比原價高出好幾倍的房價。為了打擊投機(jī)者，遏制這種風(fēng)氣，“新版”政策中明確規(guī)定：已購公有住房上市出售后，原房屋所有權(quán)人不得再購買、租用公有住房，不得參加單位全額集資建房。

侯康順說，按照新的規(guī)定，個人將已購公有住房上市出售后，又購買、租用公有住房或者參加單位全額集資建房的，南寧市住房保障和房產(chǎn)管理部門將責(zé)令其退回所購買、租用的公有住房和參加單位全額集資建房取得的房屋。對于隱瞞真實情況，提供虛假證明材料購買、租用公有住房的，可以并處5000元以上1萬元以下罰款；隱瞞真實情況，提供虛假證明材料參加單位全額集資建房的，可以并處1萬元以上3 萬元以下罰款。

不過，《辦法》也從人性化的角度出發(fā)，對于出售公房者，只要是符合廉租住房申請條件的，并沒有作出相關(guān)限制。

關(guān)鍵詞：禁售行為

八種情形不得上市交易

為規(guī)范已購公有住房上市出售活動，使這些規(guī)定更具有操作性，《辦法》中規(guī)定，屬于下列八種情形的已購公有住房不得上市出售：

（一）政府決定征收并予以公告的；

（二）產(chǎn)權(quán)共有但未經(jīng)共有人同意的；

（三）已設(shè)定抵押但未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

（四）未繳納土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金價款的；

（五）未購買分?jǐn)偟墓灿貌糠纸ㄖ娣e的；

（六）按照住房制度改革政策的規(guī)定只購買部分產(chǎn)權(quán)的；

（七）違反住房制度改革政策規(guī)定，尚未作糾正處理的；

（八）依據(jù)有關(guān)規(guī)定暫不宜上市出售的。

溫馨提醒：根據(jù)新修訂的《南寧市已購公有住房上市出售管理辦法》需上市出售已購公有住房的，應(yīng)當(dāng)向南寧市住房制度改革管理機(jī)構(gòu)申請。申請時應(yīng)當(dāng)提交已購公有住房上市出售申請書、申請人身份證明、房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)利證書、購買分?jǐn)偟墓灿貌糠纸ㄖ娣e憑證等材料。

申請材料齊全的，住房制度改革管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理之日起15個工作日內(nèi)出具是否批準(zhǔn)出售的審核意見。

已購公有住房出售申請經(jīng)住房制度改革管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)后，房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋登記機(jī)構(gòu)申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記除根據(jù)房屋登記的有關(guān)要求提交相關(guān)材料外，還應(yīng)當(dāng)提交住房制度改革管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)出售已購公有住房的意見書、土地權(quán)利證書、已補交土地使用權(quán)出讓金憑證等材料。