《南寧市居住區(qū)配套設施建設管理條例（征求意見稿）》（簡稱《意見稿》）出臺后，南寧市法制辦曾走進社區(qū)征求意見（本報11月11日6版曾作報道）。11月17日，南寧市法制辦就《意見稿》召開專家討論會，來自政府部門、房地產開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)等20余名專業(yè)代表，圍繞大家關注的居住區(qū)配套設施該怎么配建、如何移交、如何監(jiān)管等問題展開了激烈討論。

一期建設配套應交付哪些設施？

【看點】對于買房者來說，希望新房入住后住得舒適、方便，通水、通電、通氣，解決孩子上學、看病等生活問題；而對于房地產開發(fā)商來說，一期配套資金投入越少越好，因為這樣可以減少資金等方面壓力。小區(qū)的設施配套建設究竟該如何規(guī)劃、第一期應交付哪些設施？

《意見稿》指出，居住區(qū)配套設施要同步交付使用。大型居住區(qū)分期建設的，應配套的物業(yè)管理、教育、醫(yī)療衛(wèi)生以及按規(guī)定配套的消防水池、高位消防水箱、污水治理等設施，應安排在第一期建設并同步交付使用。

【代表聲音】討論會上，這一話題成為關注焦點?！俺怂碗?、通訊外，消防設備應放在一期同步交付，否則會存在安全隱患?！眮碜韵啦块T的一位代表這樣認為。

對于分期建設的樓盤，有不少代表認為，相比之下，醫(yī)療、教育還不是占非常重要的位置，一期交付首先應考慮的是業(yè)主的生活保障。要考慮停電的情況下，電梯的使用、安防設施運作、水泵房的用電等。而今一些小區(qū)，業(yè)主入住一兩年，連基本的用水用電都難以保障，停電了甚至要從20多層高樓下電梯。一些消防設施在緊急情況下都沒辦法啟用，消防栓里連水都沒有。

配套設施設備的建設，不僅困擾業(yè)主，同樣也讓開發(fā)商“頭疼”。一位房地產開發(fā)商企業(yè)代表的看法，也引起了大家的思考。他說，在南寧市，一期建設移交用房的入住率不高。在這樣的情況下，如果配套建設的幼兒園、醫(yī)療和居委會用房驗收完移交出去，因為沒有人氣，這些配套設施也許在幾年內都難以啟用?？墒堑热迥旰缶幼^(qū)有了人氣，這些配套設施啟用的話，連質保期都過了，這時如果出現外墻滲水等房屋質量問題又該如何解決？是否還需要開發(fā)商去埋單？

配套設施產權歸誰？

【看點】居住區(qū)配套設施及設備建好后，道路、供電、供水、供氣、路燈以及學校、幼兒園、居委會用房、會所、社區(qū)醫(yī)療用房等，這些配套設施又該移交給誰？怎樣移交？產權應歸業(yè)主還是其他人？

《意見稿》規(guī)定，建設單位應當在工程竣工驗收合格后3個月內完成配套設施移交手續(xù)，接收單位應當及時接受配套設施。比如，教育設施（幼兒園除外）應當移交給項目所在城區(qū)教育主管部門，醫(yī)療衛(wèi)生設施應當移交給市衛(wèi)生行政主管部門……物業(yè)管理用房、公共廁所應當移交給小區(qū)物業(yè)部門。  

【代表聲音】小區(qū)的配套設施與業(yè)主的居住、生活息息相關。與會代表認為，配套設施產權歸屬、移交接受部門具體落實等問題，必須在條例中界定清楚。

“這些配套設施產權不明晰，使用和管理起來都會很麻煩。”物業(yè)管理企業(yè)的一名代表透露，自己所管理的小區(qū)，市政道路是由開發(fā)商建的，但由于沒有按照標準建設，所以至今路政部門不答應接管。開發(fā)商只顧賣了房子就走人，這些年來路燈沒人管理，燈壞了都沒人理。因為小區(qū)路燈的電費都由業(yè)主來共同承擔，為了省錢，只要不是重大節(jié)日，平時路燈都不會亮。

房地產企業(yè)一位代表說，幾年前，他們準備將小區(qū)的居委會用房移交出去，可是不知道交給誰。對于產權問題，他們也去咨詢過房產部門，可還是沒有答案?！爸钡浆F在還在手上呢，不懂怎么辦。”他認為，條例出來后，希望能夠解決這些問題，產權歸誰、管理歸誰都應該明確。

對于配套設施移交，《意見稿》中牽扯到一個問題，配套設施建設未經驗收合格的，居住區(qū)項目不得交付使用。對此，有代表提出疑問，因為居住區(qū)的配套設施建設，除了開發(fā)商建設一部分外，還有一部分是由政府和相關部門來投資建設的，如果不是開發(fā)商的原因，另一部分建設范圍的配套設施未能完成移交的話，違約金罰款卻攤到開發(fā)商身上，這樣不合理，也有失公平。

有代表認為，配套設施的管理，應該要有一個部門牽頭，避免造成多頭管理和管理出現真空，這樣也方便配套設施建好后管理上的監(jiān)管。

保證金如何保證配套設施兌現？

【看點】花了幾十萬、甚至上百萬買的房子，入住后出行難、上學難、就醫(yī)難、停車難、綠化少……開發(fā)商之前承諾，不是“姍姍來遲”就是“半路流產”。

《意見稿》中，將“保證金制度”作為保障買房人利益的法寶?？墒情_發(fā)商們卻認為，這給他們造成很大的資金壓力，更希望通過其他協(xié)議等方式解決。

【代表聲音】“開發(fā)商若開發(fā)到一半走人了怎么辦？只有實施保證金制度，解決小區(qū)配套設施問題才有保障。” 討論會上，建設部門的一位代表這樣表示。他說，根據這幾年的經驗和教訓，要保證小區(qū)配套設施兌現，就必須實行保證金制度，這樣，即使開發(fā)商出現資金短缺無力進行配套設施建設，或者出現違約拖延配套設施時，小區(qū)居民都不用發(fā)愁。

有代表提出，保證金由誰來收、怎么收、收多少、怎么退還……這些問題在《意見稿》中都沒有明確，應該進一步細化。對于保證金的繳納比例，是否有一個測評出來的科學依據？要保證這筆錢能起到真正“保命”的作用，而不能只是一個口號。

若實行保證金制度，畢竟會占用開發(fā)商不少資金。為此，有開發(fā)商代表提出，房地產開發(fā)前期收取的費用越來越多，如果再增加保證金這筆墊付壓力的話，開發(fā)商開工的壓力非常大。他建議，解決這一問題，可以借鑒外省的經驗實行相關合同制度代替繳納保證金。比如，建設主管部門與開發(fā)商簽訂相關的合同，待開發(fā)商按要求完成配套設施建設后，為他們開相關的證明，憑證明開展后續(xù)工作，這樣盡量減少開發(fā)商第一期的建設成本壓力。