8月26日，南寧市2010年第二十一期土地拍賣會舉行。記者注意到，國土資源部公布《關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》后，南寧土地交易管理正悄悄發(fā)生著變化。

付款時間有所改變

根據(jù)有關規(guī)定，土地成功拍賣后，競得者要與南寧國土部門、拍賣公司簽訂成交確認書。然后自簽訂成交確認書10個工作日內(nèi)，再簽訂土地出讓合同。在此次土地拍賣的成交確認書范本上，規(guī)定競得者要在簽訂土地出讓合同30日內(nèi)交付地價款的50%，余款在12個月內(nèi)交清。

日前，國土資源部公布了《關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》，要求開發(fā)商買地50%的地價首付款一個月內(nèi)須交清。此次南寧土地拍賣執(zhí)行“首付五成”，正是根據(jù)國家規(guī)定而制訂的措施。

記者查詢南寧土地交易記錄發(fā)現(xiàn)，雖然此前南寧土地拍賣早已要求開發(fā)商買地首付款不能低于50%，但在付款日期上有所寬待。在2009年10月14日舉行的南寧市第二十七期土地拍賣會上，要求土地競得者在60日內(nèi)交付地價款的60%，120日內(nèi)再交付30%，剩余的10%在18個月內(nèi)付清；在2009年12月29日舉行的南寧市第三十九期土地拍賣會上，要求土地競得者在60日內(nèi)交付地價款的60%，120日內(nèi)再交付30%，剩余的10%在12個月內(nèi)付清。

業(yè)內(nèi)人士馮強認為，土地首付款50%或60%對開發(fā)商來說差別不太大，但付款日期縮短影響就大了。有些開發(fā)商現(xiàn)金流不寬裕，就要盡早把其他項目結(jié)清籌款，這在很大程度上，提高了開發(fā)商的融資能力。

規(guī)定項目竣工時間

在當日舉行的拍賣會上，還有一條規(guī)定引人關注，那就是規(guī)定了開工和竣工時間。

在土地出讓文件中，規(guī)定競得者在簽訂土地出讓合同之日起一年內(nèi)要動工，三年內(nèi)竣工。未能按約定日期開工建設的，每延期一天，要支付相當于土地出讓成交款總額0.1%的違約金；未能按約定日期竣工的，每延期一天，要支付相當于土地出讓成交款總額0.1%的違約金。

據(jù)了解，此前南寧在土地拍賣中，大多是將開工和竣工時間列在《項目建設意見書》中，而沒有列入出讓成交確認書，也沒有標明違約責任。業(yè)內(nèi)人士介紹，出讓成交確認書寫明了違約責任，約束效力更強。

在國土資源部近日出臺的規(guī)定中，要求競買保證金不得低于出讓最低價的20%。當日南寧所拍賣的兩塊地，一塊面積約110畝，起拍價450萬元/畝，競買保證金1400萬元；另一塊面積約20畝，起拍價410萬元/畝，競買保證金500萬元。競買保證金均超過20%。

南寧土地部門有關人士介紹，南寧土地拍賣的競買保證金基本上都是按照20%以上比例收取。在3月10日南寧市2010年第一期土地拍賣中，位于魯班路延長線西側(cè)的一塊面積約18畝地塊，起拍價450萬元/畝，如果按照20%的保證金計算，競買保證金應為1652萬元，實際收取競買保證金為2500萬元。位于金浦路面積約18畝的地塊，起拍價為1953萬元/畝，如果按照20%的保證金計算，競買保證金應為7189萬元，實際收取競買保證金為7200萬元。

期待措施進一步細化

國土資源部公布的《關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》中規(guī)定：對用地者欠繳土地出讓價款、閑置土地、囤地炒地、土地開發(fā)規(guī)模超過實際開發(fā)能力以及不履行土地使用合同的，土地部門要禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競買。在當日土地拍賣中，南寧土地部門在土地出讓文件中據(jù)此作出規(guī)定，如果土地競得者在合同約定期限內(nèi)未開工、竣工，又不執(zhí)行申報制度的，一年內(nèi)不得參加土地購置活動。

一些業(yè)內(nèi)人士認為，這一規(guī)定雖有約束作用，但效力并不大。因為在土地交易中，競買者可以是單位、團體，也可以是自然人。如果開發(fā)商違約后，改頭換面以自然人的身份競買，有關部門很難限制，這導致“限買”土地無法落實。

廣西某房地產(chǎn)代理銷售公司副經(jīng)理楊健忠認為，南寧土地部門在土地交易管理中的變化，反映出一個信號，那就是國家各項調(diào)控政策正在落實，樓市調(diào)控正越收越緊。由于土地付款要求提高、開發(fā)期限約束等因素，今后小開發(fā)商很難再在土地市場上買到地。