從10月1日起，南寧市的小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將根據(jù)小區(qū)物業(yè)公司提供服務(wù)的等級(jí)來確定。記者9月17日從南寧市物價(jià)局了解到，根據(jù)提供服務(wù)內(nèi)容的不同，南寧市的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)將分為4個(gè)等級(jí)（具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見附表一，按建筑面積計(jì)算），小區(qū)物業(yè)公司要想多收物業(yè)管理費(fèi)，只能通過提升服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平來提高自己的級(jí)別。而廣大業(yè)主也可根據(jù)自己的承受能力，選擇相應(yīng)等級(jí)的物業(yè)公司。實(shí)行定級(jí)收費(fèi)后，小區(qū)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也重新進(jìn)行了規(guī)定（具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見附表二）。

小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)到底應(yīng)該收多少？收費(fèi)后物業(yè)公司需提供什么樣的服務(wù)？17日，記者請(qǐng)南寧市物價(jià)局有關(guān)負(fù)責(zé)人就實(shí)行定級(jí)收費(fèi)后的相關(guān)問題進(jìn)行了解讀。

據(jù)介紹，南寧市對(duì)前期物業(yè)管理實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)，即規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，經(jīng)營(yíng)者可根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，在政府規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)范圍內(nèi)制定具體價(jià)格。對(duì)于新的物業(yè)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，南寧市物價(jià)局分別制定了10%的浮動(dòng)范圍，以利于企業(yè)制定具體價(jià)格。同時(shí)，南寧市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)還規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將實(shí)行的服務(wù)等級(jí)相對(duì)應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況予以公示。這項(xiàng)規(guī)定，將有利于業(yè)主明明白白消費(fèi)。

［文件規(guī)定］本收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)只適用于南寧市區(qū)范圍內(nèi)，業(yè)主大會(huì)成立前由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)住宅（不含別墅）物業(yè)進(jìn)行管理的住宅小區(qū)。

解讀：按等級(jí)收費(fèi)只適用于住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立前由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，則不適用于本收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也提供了一定的指導(dǎo)作用，業(yè)主們可參照該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商確定。對(duì)于商業(yè)、寫字樓和別墅，依然按桂價(jià)格[2007]122號(hào)規(guī)定執(zhí)行。

同樣，附表二所提到的南寧市普通住宅小區(qū)停車場(chǎng)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也只適用于住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立前由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對(duì)于其他類型的物業(yè)，不適用該標(biāo)準(zhǔn)，但可參照該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

［文件規(guī)定］本等級(jí)收費(fèi)正式實(shí)施時(shí)，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)已簽訂住宅物業(yè)服務(wù)合同的，物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍按原合同約定執(zhí)行。合同到期后，尚未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按正式公布實(shí)施的等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

解讀：對(duì)于那些已簽訂合同的小區(qū)，如果合同沒有到期，仍按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；而對(duì)于合同已到期，且未成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，將執(zhí)行新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

電梯維護(hù)不再收費(fèi)

據(jù)了解，近幾年來，有關(guān)物業(yè)管理的投訴直線上升，其原因多是由于物業(yè)管理部門在收費(fèi)與服務(wù)方面存在嚴(yán)重脫節(jié)問題，業(yè)主享受到的物業(yè)服務(wù)與所交的物業(yè)管理費(fèi)并不等值。只收費(fèi)不服務(wù)、多收費(fèi)少服務(wù)，是目前小區(qū)物業(yè)管理的通病。同時(shí)，很多物業(yè)公司也有這樣的感受——業(yè)主們總能找到各種借口拒交管理費(fèi)。實(shí)行按等級(jí)收費(fèi)，將有望解決這一問題。

［文件規(guī)定］物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，應(yīng)當(dāng)以書面形式及時(shí)將執(zhí)行的服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分別向房產(chǎn)、價(jià)格主管部門備案，如不備案，一律按服務(wù)合同所簽訂的服務(wù)等級(jí)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降低一級(jí)進(jìn)行檢查。

解讀：該規(guī)定再次強(qiáng)調(diào)了物業(yè)公司收費(fèi)要按質(zhì)論價(jià)，同時(shí)加強(qiáng)了相關(guān)部門的管理與監(jiān)督。如一些物業(yè)公司在招投標(biāo)時(shí)以一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)投標(biāo)，在實(shí)際操作過程中，也是按一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。但如果沒有到有關(guān)部門備案，物價(jià)部門一旦接到有關(guān)該物業(yè)公司的投訴，將一律按二級(jí)服務(wù)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

［文件規(guī)定］帶電梯住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)含包物業(yè)公司對(duì)電梯的日常維護(hù)費(fèi)（日常檢查及小修）、專業(yè)維保商的維保費(fèi)、電梯的年檢費(fèi)。電梯電費(fèi)按實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行分?jǐn)偂?

解讀：目前，南寧市所有享受電梯的業(yè)主，每月都要交30元左右的電梯維護(hù)費(fèi)，而實(shí)行等級(jí)收費(fèi)后，這30元左右的維護(hù)費(fèi)將不得再收取。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)原則上一年一定

據(jù)了解，該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定，既考慮了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、服務(wù)等級(jí)、硬件配套設(shè)施等因素，也考慮了廣大業(yè)主的承受能力。如一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的基本價(jià)為帶電梯1.50元/月·平方米、無電梯1.00元/月·平方米，按照上下10%的浮動(dòng)幅度，帶電梯為1.35～1.65元/月·平方米，無電梯為0.90～1.10元/月·平方米；如果業(yè)主認(rèn)為承受能力不夠，則可以選擇相對(duì)較低的服務(wù)等級(jí)，如四級(jí)服務(wù)無電梯的收費(fèi)為0.40元/月·平方米，上下浮動(dòng)10%后，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.36～0.44元/月·平方米。

［文件規(guī)定］物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)設(shè)立專門部門，按照服務(wù)合同約定和政府頒發(fā)的服務(wù)規(guī)范等進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量管理。

解讀：為了明確服務(wù)質(zhì)量，對(duì)于按等級(jí)收費(fèi)后的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，也有了非常細(xì)致的規(guī)定——每個(gè)等級(jí)分綜合服務(wù)、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)、公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、保潔服務(wù)、協(xié)助公共秩序6個(gè)方面，每個(gè)方面都有詳細(xì)的要求。

比如，在“綜合服務(wù)”的業(yè)主咨詢投訴方面，一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的要求是：24小時(shí)受理住戶的報(bào)修和投訴，并在1天內(nèi)予以答復(fù)處理。業(yè)主急修半小時(shí)內(nèi)、其他報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修記錄，并有回訪制度，滿意率達(dá)90%以上。二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的要求是：業(yè)主咨詢、投訴在2天內(nèi)予以答復(fù)處理。業(yè)主急修1小時(shí)內(nèi)、其他報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修記錄，并有回訪制度，滿意率達(dá)80%以上。

［文件規(guī)定］根據(jù)市場(chǎng)及物價(jià)指數(shù)的變化情況，服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)可相應(yīng)調(diào)整；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)原則上一年一定，如未有新的年度價(jià)格出臺(tái)，則繼續(xù)延用上一年度的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

解讀：該規(guī)定綜合考慮了物業(yè)公司與業(yè)主的需求。由于物價(jià)指數(shù)一年不同一年，始終執(zhí)行一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，有可能造成業(yè)主承受不起，也有可能讓物業(yè)公司入不敷出。因此，南寧市物價(jià)局規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)原則上一年一定，以適應(yīng)市場(chǎng)變化。

［文件規(guī)定］物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以實(shí)行酬金制或包干制計(jì)費(fèi)方式。收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公示。實(shí)行酬金制計(jì)費(fèi)方式的，每3個(gè)月以書面形式向業(yè)主公布收支情況。

解讀：根據(jù)需要，物業(yè)公司在與建設(shè)單位簽訂合同時(shí)，會(huì)約定按酬金制或包干制收取物業(yè)管理費(fèi)。南寧市目前普遍采用包干制收費(fèi)方式。